”Koter” à Bruxelles : le règne de l’arbitraire ? Les nouvelles dispositions du bail étudiant

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Le 1er janvier 2018, de nouvelles dispositions relatives au bail d’habitation sont entrées en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale. Dans cet ensemble, nous trouvons une série d’articles spécifiquement destinés à régler certaines conditions du bail d’un logement étudiant. En créant un régime propre au bail étudiant, le gouvernement bruxellois initie une véritable révolution dans le domaine du bail à loyer.

Malheureusement, au-delà des effets d’annonce, cette révolution s’est révélée plus symbolique que concrète. En effet, les nouvelles règles propres au bail d’un logement étudiant ont été affublées d’une propriété singulière : elles sont facultatives. Autrement dit, les nouvelles règles ne s’appliquent qu’à la condition impérative que toutes les parties consentent à l’application du nouveau régime.

Pour nous, il est clair qu’en rendant le nouveau régime facultatif, la mise en application des nouvelles règles sera tributaire de l’évolution des rapports de force entre propriétaires-bailleurs et locataires étudiants.

Par ailleurs, en créant un régime de bail étudiant facultatif, le législateur bruxellois a instauré pas moins de trois régimes applicables pour les baux d’un logement étudiant.

Dans cette brochure, nous nous proposons de présenter les trois régimes organisant les rapports locatifs dans le cadre d’un bail conclu par un locataire étudiant. Nous rappellerons également comment a évolué le bail étudiant dans l’histoire du droit du bail en Belgique.

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La durée d’un bail de résidence principale : un casse-tête législatif. Présentation des dispositions propres à la Région bruxelloise

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Comprendre les dispositions légales organisant les durées d’un bail de résidence principale est fondamental pour qui souhaite loué un bien ou le mettre en location. En effet, il importe de savoir quelles sont les durées organisées par la loi parce qu’un bail est un engagement dont le principe est d’être limité dans le temps. Un bail est un contrat qui fait naître des droits et des obligations pouvant prendre fin à l’échéance de la durée convenue, être prorogé pour une nouvelle durée, être résilié à certain moment ou être résilié à tout moment. Mais le droit de résilier ou de proroger un bail supposent le respect de conditions spécifiques déterminées par la loi.

Dans cette brochure, nous présenterons les dispositions organisant les durées permises d’un bail relatif à la résidence principale du preneur (locataire) telles qu’elles sont en vigueur dans la Région de Bruxelles-Capitale. Nous montrerons également dans quelles conditions un bail peut être résilié ou prorogé.

Enfin, rappelons qu’en application de la sixième réforme de l’état, les régions sont devenues compétentes en matière de bail d’habitation. De ce fait, depuis le 1er janvier 2018, les dispositions réglant les baux relatifs à la résidence principale du preneur ont été intégré dans le Code bruxellois du Logement.

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Le bail glissant en Région de Bruxelles-Capitale

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A l’origine, l’appellation « bail glissant », ses principes et ses mécanismes proviennent d’une initiative privée, l’association Habitat-Service, située à Liège.

Pour Habitat-Service, le système du bail glissant doit « permettre l’accès direct et durable à un logement décent » à destination des ménages en situation précaire ou d’exclusion « après une phase transitoire d’apprentissage à la gestion autonome de l’occupant, tout en assurant un suivi locatif sécurisé aux propriétaires. »

Depuis le 1er janvier 2018, le bail glissant dispose d’un cadre légal en Région de Bruxelles-Capitale,

dans lequel un des objectifs de l’accompagnement social est l’atteinte pour le preneur d «un degré d’autonomie suffisant pour assumer les obligations qui découlent du contrat de bail principal » !

La liste des personnes morales autorisées à pratiquer le mécanisme du bail glissant a seulement été publiée au Moniteur belge du 5 avril 2019.

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La régionalisation des baux de résidence principale en Région de Bruxelles-Capitale

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Depuis la 6ème Réforme de l’État, la règlementation du bail de résidence principale a été confiée aux Régions.

Le 27 juillet 2017, le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté l’ordonnance qui fixe le nouveau cadre juridique dans ce domaine.

Simplification, clarification… de la réglementation des baux de résidence principale, c’est à voir !

À côté de règles communes aux baux d’habitation, l’ordonnance légifère aussi sur une série de situations spécifiques qui avaient été négligées jusqu’à présent : la colocation et le pacte de colocation, le bail étudiant, le bail « glissant ».

Vous trouverez dans ce Cahier une analyse du dispositif relatif au bail de résidence principale mais aussi de quelques règles communes à tous les baux d’habitation. La nouvelle réglementation doit, en effet, aussi se conjuguer avec les dispositions générales du Code Civil relatives aux baux de biens immeubles.

Un véritable puzzle !

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Le bail de résidence principale en Flandre, copie ou original(ité) par rapport à la Wallonie et à la Région de Bruxelles-Capitale ?

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La Flandre est la dernière des trois régions à avoir adopté sa réglementation relative à la totalité des règles spécifiques concernant la location de biens ou de parties de biens destinés à l’habitation.

Ce fascicule présente quelques thèmes du régime propre de la résidence principale en Flandre en comparaison avec celui de la Wallonie et de la Région de Bruxelles-Capitale.
Tant le preneur que le bailleur doivent connaître « les bonnes règles » afin de respecter leurs obligations et de défendre leurs droits.

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Le bail à usage d’habitation au Grand-Duché du Luxembourg

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Depuis la Sixième Réforme de l’Etat belge, la totalité des règles spécifiques concernant la location de biens ou de parties de biens destinés à l’habitation, a été transférée aux régions.

C’est ainsi qu’ont été adoptés :

-l’ordonnance du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d’habitation, en Région de Bruxelles-Capitale ;

-le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, en Wallonie ;

-le décret du 9 novembre 2018, en Flandre.

Nos voisins du Grand-Duché du Luxembourg, eux, ont connu une importante réforme, à savoir la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines modifications du Code civil.

Il nous a paru intéressant de s’informer et d’analyser la législation relative au bail d’habitation d’application au Grand-Duché du Luxembourg et ainsi d’en déduire si « l’herbe est plus verte » chez nos voisins grand-ducaux par rapport aux dispositions régionales belges.

Pour ce faire, nous avons choisi les sujets suivants : la forme du bail et son contenu, le loyer, les frais locatifs, la garantie locative, l’état des lieux, la durée du bail, la prorogation légale, la résiliation et l’enregistrement du bail, la vente et le décès du locataire.

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Dossier juridique « Louer un logement »

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Un étudiant à la recherche d’un kot, un jeune couple qui veut son chez soi, un jeune travailleur qui veut son indépendance, des amis qui veulent vivre ensemble, etc. Autant de situations qui correspondent à la vie des jeunes d’aujourd’hui.

Ce dossier juridique est l’occasion de découvrir tout ce qu’il faut savoir en matière de location d’un logement avec une attention particulière pour le logement étudiant.

Dans le premier chapitre, nous reviendrons sur les concepts généraux qui entourent la thématique en question. Dans le second chapitre, il sera question des règles communes à tous les baux d’habitation : contenu du bail, enregistrement, durée du contrat, garantie locative, état des lieux, charges, obligations des parties, etc. Le troisième chapitre évoquera quant à lui les spécificités du contrat de bail de résidence principale, tandis que les quatrième et cinquième chapitres passeront en revue les spécificités du bail de colocation et celles du bail étudiant. Enfin, le dernier chapitre concernera la valorisation des droits en cas de conflits locatifs.

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Mallette Logement

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Cette mallette est issue de la collection des 9 mallettes Bienvenue en Belgique éditée par Lire et Ecrire.
Cette mallette contient le livret de l’animateur, qui explique les démarches, et le matériel nécessaire à la réalisation des animations.
Les animations proposées sont:
– 1. Emergence
– 2. Comment trouver un logement à louer?
– 3. A quoi dois-je faire attention quand je visite un logement?
– 4. Quelle est le prix d’une location?
– 5. Qu’est-ce qu’un contrat de bail?
– 6. A quoi servent les compteurs?
– 7. Quels sont mes droits et mes obligations en tant que locataire?

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Guide pratique de la location en Région bruxelloise

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Le guide pratique de la location en Région bruxelloise est un pense-bête à emporter chez soi et à consulter en cas de problème dans son logement ou en cas de mise en location (un septentaine de pages au format A4).

Il est divisé en chapitres et structuré en fiches par thème :
– Introduction
– 5 chapitres (Recherche d’un logement et prise en location ; Aspects juridiques ; Conformité aux normes techniques ; Consommations dans le logement ; Pollutions intérieures)
– Adresses des services d’Habitat & Rénovation
– Autres adresses utiles

Il est basé sur différentes sources légales comme le Code bruxellois du Logement (Ordonnance du 27 juillet 2017 et ses annexes), le Code civil belge (Art. 1708 à 1762 bis), l’Ordonnance électricité (19 juillet 2001), l’Ordonnance gaz (1er avril 2004) et l’Ordonnance eau (20 octobre 2006).

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