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”Koter” à Bruxelles : le règne de l’arbitraire ? Les nouvelles dispositions du bail étudiant
Le 1er janvier 2018, de nouvelles dispositions relatives au bail d’habitation sont entrées en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale. Dans cet ensemble, nous trouvons une série d’articles spécifiquement destinés à régler certaines conditions du bail d’un logement étudiant. En créant un régime propre au bail étudiant, le gouvernement bruxellois initie une véritable révolution dans le domaine du bail à loyer.
Malheureusement, au-delà des effets d’annonce, cette révolution s’est révélée plus symbolique que concrète. En effet, les nouvelles règles propres au bail d’un logement étudiant ont été affublées d’une propriété singulière : elles sont facultatives. Autrement dit, les nouvelles règles ne s’appliquent qu’à la condition impérative que toutes les parties consentent à l’application du nouveau régime.
Pour nous, il est clair qu’en rendant le nouveau régime facultatif, la mise en application des nouvelles règles sera tributaire de l’évolution des rapports de force entre propriétaires-bailleurs et locataires étudiants.
Par ailleurs, en créant un régime de bail étudiant facultatif, le législateur bruxellois a instauré pas moins de trois régimes applicables pour les baux d’un logement étudiant.
Dans cette brochure, nous nous proposons de présenter les trois régimes organisant les rapports locatifs dans le cadre d’un bail conclu par un locataire étudiant. Nous rappellerons également comment a évolué le bail étudiant dans l’histoire du droit du bail en Belgique.
Comment régler un conflit locatif en justice de paix ?
Depuis de trop nombreuses décennies, la succession de politiques d’austérité se traduit, dans les faits, par un accroissement des inégalités sociales, un chômage massif, une sécurité sociale malmenée, une progression de la pauvreté, une régression du droit des travailleurs, des emplois qui se précarisent, etc.
Ces politiques affectent également le monde judiciaire en réduisant ses moyens tant humains que matériels. Par ailleurs, l’augmentation des frais de greffe, l’ajout d’une TVA aux honoraires d’avocat et la réforme des conditions d’accès à l’aide juridique touchent plus directement les justiciables aux revenus faibles.
D’autres réformes sont en préparation et celles-ci risquent d’être particulièrement dommageables pour les citoyens les moins aisés.
Cependant, la mise en œuvre de toutes ces restrictions budgétaires est non seulement nuisible aux personnes socio-économiquement vulnérables, mais elle met en danger le droit fondamental de tout citoyen de bénéficier d’un procès équitable.
Or, la justice est une institution majeure de la démocratie. C’est dans ce contexte que nous avons rédigé cette introduction à la procédure civile.
Dans cette publication, nous souhaitons montrer comment fonctionne la justice et comment ses procédures tendent à garantir les droits des justiciables.
Pour cela, et étant donné qu’il s’agit d’un domaine faisant partie de nos compétences, nous avons choisi de présenter les dispositions relatives à la procédure civile dans le cadre des relations locatives.
La durée d’un bail de résidence principale : un casse-tête législatif. Présentation des dispositions propres à la Région bruxelloise
Comprendre les dispositions légales organisant les durées d’un bail de résidence principale est fondamental pour qui souhaite loué un bien ou le mettre en location. En effet, il importe de savoir quelles sont les durées organisées par la loi parce qu’un bail est un engagement dont le principe est d’être limité dans le temps. Un bail est un contrat qui fait naître des droits et des obligations pouvant prendre fin à l’échéance de la durée convenue, être prorogé pour une nouvelle durée, être résilié à certain moment ou être résilié à tout moment. Mais le droit de résilier ou de proroger un bail supposent le respect de conditions spécifiques déterminées par la loi.
Dans cette brochure, nous présenterons les dispositions organisant les durées permises d’un bail relatif à la résidence principale du preneur (locataire) telles qu’elles sont en vigueur dans la Région de Bruxelles-Capitale. Nous montrerons également dans quelles conditions un bail peut être résilié ou prorogé.
Enfin, rappelons qu’en application de la sixième réforme de l’état, les régions sont devenues compétentes en matière de bail d’habitation. De ce fait, depuis le 1er janvier 2018, les dispositions réglant les baux relatifs à la résidence principale du preneur ont été intégré dans le Code bruxellois du Logement.
Le bail glissant en Région de Bruxelles-Capitale
A l’origine, l’appellation « bail glissant », ses principes et ses mécanismes proviennent d’une initiative privée, l’association Habitat-Service, située à Liège.
Pour Habitat-Service, le système du bail glissant doit « permettre l’accès direct et durable à un logement décent » à destination des ménages en situation précaire ou d’exclusion « après une phase transitoire d’apprentissage à la gestion autonome de l’occupant, tout en assurant un suivi locatif sécurisé aux propriétaires. »
Depuis le 1er janvier 2018, le bail glissant dispose d’un cadre légal en Région de Bruxelles-Capitale,
dans lequel un des objectifs de l’accompagnement social est l’atteinte pour le preneur d «un degré d’autonomie suffisant pour assumer les obligations qui découlent du contrat de bail principal » !
La liste des personnes morales autorisées à pratiquer le mécanisme du bail glissant a seulement été publiée au Moniteur belge du 5 avril 2019.
Le loyer et son indexation en Région bruxelloise : connaître les règles pour mieux se défendre !
Le loyer est sans nul doute un poste majeur dans le budget d’une grande partie des locataires et de leur famille. Pris dans cet étau qui jamais ne se desserre, de nombreux ménages doivent également faire face à la précarisation d’une part chaque jour plus importante du salariat. Dans ce contexte compliqué, où les politiques néolibérales ont incité les gouvernements à abandonné la question du logement dans les mains du secteur privé, l’indexation annuelle du loyer peut être vécue de manière assez douloureuse.
Dans cette publication, nous allons aborder l’épineuse question de l’indexation des loyers. Nous allons nous arrêter sur les conditions et le mode de calcul tels qu’ils sont définis dans la législation de la Région de Bruxelles-Capitale relative au bail d’habitation (Ordonnance du 27 juillet 2017, publiée au Moniteur belge du 30 octobre 2017 et entrée en vigueur le 1er janvier 2018). Nous allons également consacrer quelques pages à la présentation d’exemples pratiques.
L’indexation des loyers est une question ayant des enjeux socio-économiques importants. C’est aussi une problématique assez complexe. En conséquence, les conditions dans lesquelles le loyer peut être indexé n’est pas sans susciter de nombreux litiges. Outre le fait que l’adaptation du loyer au coût de la vie affecte les revenus des ménages, ces conflits trouvent également leur source dans une mécompréhension des règles légales. Parfois aussi, ils reposent sur de réels abus.
Lorsque le bailleur refuse de faire les réparations nécessaires Les outils juridiques en Région de Bruxelles-Capitale
Le mal logement revêt principalement deux aspects particuliers : le montant des loyers qui grèvent une part de plus en plus importante du revenu des ménages locataires et la mauvaise qualité des logements occupés par les franges les plus pauvres de la population. Pour ces personnes, la conjonction de ces deux tendances fait qu’elles paient souvent beaucoup trop cher des logements dégradés ou carrément insalubres.
Mais, si le mal logement est une réalité à laquelle les associations et les services sociaux sont quotidiennement confrontés, celle-ci n’est quasiment jamais relayée par les médias.
Et puis, à bas bruit, il y a ces locataires (toujours trop nombreux) confrontés à un propriétaire-bailleur laissant se dégrader le bien loué et/ou refusant de faire les travaux de réparation imposés par la loi.
Pour les locataires subissant ce type de situation, les moyens de recours existent, mais ils sont quelquefois compliqués à mettre en œuvre.
Ceci étant dit, les réticences ou l’inaction du bailleur ne sont pas toujours suscitées par des motifs purement financiers. Certes, il est notoire que le logement est trop souvent réduit à n’être qu’un objet d’investissement (c’est-à-dire qu’il doit produire de la rente et coûter le moins possible). Il existe aussi des bailleurs tout simplement dépassés par les obligations auxquelles ils sont soumis. Non seulement, il faut pouvoir disposer des fonds nécessaires pour que le bien loué soit conforme aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements, mais aussi il n’est pas toujours aisé de déterminer à quelle partie incombent certains travaux de réparation.
Dans cette brochure, nous allons faire le tour des dispositions légales de la Région de Bruxelles-Capitale et relatives à l’état du bien loué. Après l’exposé des droits et obligations des parties, nous ferons le tour des moyens permettant au locataire de solliciter le bailleur et éventuellement de le contraindre.
La régionalisation des baux de résidence principale en Région de Bruxelles-Capitale
Depuis la 6ème Réforme de l’État, la règlementation du bail de résidence principale a été confiée aux Régions.
Le 27 juillet 2017, le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté l’ordonnance qui fixe le nouveau cadre juridique dans ce domaine.
Simplification, clarification… de la réglementation des baux de résidence principale, c’est à voir !
À côté de règles communes aux baux d’habitation, l’ordonnance légifère aussi sur une série de situations spécifiques qui avaient été négligées jusqu’à présent : la colocation et le pacte de colocation, le bail étudiant, le bail « glissant ».
Vous trouverez dans ce Cahier une analyse du dispositif relatif au bail de résidence principale mais aussi de quelques règles communes à tous les baux d’habitation. La nouvelle réglementation doit, en effet, aussi se conjuguer avec les dispositions générales du Code Civil relatives aux baux de biens immeubles.
Un véritable puzzle !
Le bail de résidence principale en Flandre, copie ou original(ité) par rapport à la Wallonie et à la Région de Bruxelles-Capitale ?
La Flandre est la dernière des trois régions à avoir adopté sa réglementation relative à la totalité des règles spécifiques concernant la location de biens ou de parties de biens destinés à l’habitation.
Ce fascicule présente quelques thèmes du régime propre de la résidence principale en Flandre en comparaison avec celui de la Wallonie et de la Région de Bruxelles-Capitale.
Tant le preneur que le bailleur doivent connaître « les bonnes règles » afin de respecter leurs obligations et de défendre leurs droits.
Le bail à usage d’habitation au Grand-Duché du Luxembourg
Depuis la Sixième Réforme de l’Etat belge, la totalité des règles spécifiques concernant la location de biens ou de parties de biens destinés à l’habitation, a été transférée aux régions.
C’est ainsi qu’ont été adoptés :
-l’ordonnance du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d’habitation, en Région de Bruxelles-Capitale ;
-le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, en Wallonie ;
-le décret du 9 novembre 2018, en Flandre.
Nos voisins du Grand-Duché du Luxembourg, eux, ont connu une importante réforme, à savoir la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines modifications du Code civil.
Il nous a paru intéressant de s’informer et d’analyser la législation relative au bail d’habitation d’application au Grand-Duché du Luxembourg et ainsi d’en déduire si « l’herbe est plus verte » chez nos voisins grand-ducaux par rapport aux dispositions régionales belges.
Pour ce faire, nous avons choisi les sujets suivants : la forme du bail et son contenu, le loyer, les frais locatifs, la garantie locative, l’état des lieux, la durée du bail, la prorogation légale, la résiliation et l’enregistrement du bail, la vente et le décès du locataire.
Dans les méandres du nouveau code civil. La rupture d’un contrat en général et d’un bail en particulier.
C’est un fait peu, et même pas du tout, relayé par les médias : le Code civil belge est en voie de refondation complète. C’est un évènement majeur, puisqu’il s’agit de la plus grande réforme du droit civil depuis que la Belgique naissante adopta, en 1830, le Code civil des français. Ceci étant, si ce travail de réécriture du code belge apporte de nombreuses modifications, les principes sur lesquels il a été fondé demeurent intacts ; il s’agit toujours de garantir la propriété privée, la liberté contractuelle et la force obligatoire des contrats.
C’est dans le cadre de ce travail de réécriture que le livre 5 — consacré aux obligations — a été publié (Moniteur belge du 1er juillet 2022) ; il entrera en vigueur le 1er janvier 2023.
Dans cette publication, nous profitons de la promulgation de cette partie du Code civil pour explorer quelques aspects des dispositions relatives aux obligations et à leurs conséquences sur les relations contractuelles.
Pour cela, nous devrons prendre quelques distances avec les règles applicables à ces contrats spéciaux que sont les baux. Ceci étant, et sans les quitter totalement des yeux, nous investiguerons les nouvelles dispositions du livre 5 du Code civil par le biais du traitement d’un thème particulier : les règles juridiques organisant l’extinction des contrats en général et des baux en particulier. Ce sera en quelque sorte le fil rouge de notre publication.
Service kot étudiant
Base de données de logements étudiants à Bruxelles.
Dossier juridique « Louer un logement »
Un étudiant à la recherche d’un kot, un jeune couple qui veut son chez soi, un jeune travailleur qui veut son indépendance, des amis qui veulent vivre ensemble, etc. Autant de situations qui correspondent à la vie des jeunes d’aujourd’hui.
Ce dossier juridique est l’occasion de découvrir tout ce qu’il faut savoir en matière de location d’un logement avec une attention particulière pour le logement étudiant.
Dans le premier chapitre, nous reviendrons sur les concepts généraux qui entourent la thématique en question. Dans le second chapitre, il sera question des règles communes à tous les baux d’habitation : contenu du bail, enregistrement, durée du contrat, garantie locative, état des lieux, charges, obligations des parties, etc. Le troisième chapitre évoquera quant à lui les spécificités du contrat de bail de résidence principale, tandis que les quatrième et cinquième chapitres passeront en revue les spécificités du bail de colocation et celles du bail étudiant. Enfin, le dernier chapitre concernera la valorisation des droits en cas de conflits locatifs.
« Une enquête publique, c’est quoi ? »
L’outil « Une enquête publique, c’est quoi ? » prend la forme d’un triptyque en bois à disposer autour d’une affichette rouge dans l’espace publique. L’installation donne de la visibilité à l’enquête publique en cours. Des indications servent de support au travailleur ou à la travailleuse pour expliquer le processus d’une enquête publique et comment les citoyen·nes peuvent faire valoir leur point de vue.
Accompagnement à l’usage des BHPE
Les éléments que vous retrouverez dans cette « boîte à outils » sont le résultat d’un projet-pilote mené en Région bruxelloise autour de l’accompagnement des habitant·es de bâtiments à haute performance énergétique (BHPE). Ce projet, basé sur l’empowerment et une collaboration étroite avec les gestionnaires des bâtiments, a été développé par des associations du Réseau Habitat avec le soutien de Bruxelles Environnement.
Guides pratiques relatifs à l’occupation temporaire
Les guides pratiques (« Occuper des bâtiments vides à Bruxelles », « Le déroulement d’une occupation » et « Projets d’occupations temporaires autogérées ») visent à informer le public intéressé par la question des occupations temporaires à Bruxelles sur les bonnes pratiques et les procédures à suivre pour occuper un logement vide, tant dans la phase précédant l’occupation que pendant cette dernière. Deux guides sont à destination des occupants; un guide à destination des propriétaires.
De Nieuwe Buren
De Nieuwe Buren est un projet de l’asbl ORBIT dans lequel des solutions à la crise du logement parmi les réfugiés reconnus sont recherchées en collaboration avec des citoyens concernés et des initiatives citoyennes dans toute la Flandre. L’asbl ORBIT offre un soutien à la fois pour lancer de nouvelles initiatives et pour traiter les questions complexes liées à ce thème.
Nous aidons également les citoyens à lancer une notification de logement temporaire ou de soins. Grâce à cette notification, une adresse subordonnée peut être créée dans une maison où un réfugié reconnu peut s’installer. Ainsi, aucune des deux parties ne perd une partie du revenu de remplacement potentiel.
Renovinsert
RénovInsert est notre service de petites rénovations à destination d’un public précarisé de la région Bruxelles Capitale.
La mission première de RénovInsert consiste à fournir un cadre de travail et de formation stable qui contribue à l’insertion socioprofessionnelle d’un public éloigné du marché de l’emploi. A travers la réalisation de chantiers de parachèvement et de rénovation, encadrés par des formateurs expérimentés, nous proposons une reprise de contact avec le milieu professionnel et le développement de compétences sur le terrain.
Choisir RénovInsert, c’est participer à l’insertion socioprofessionnelle de personnes en apprentissage encadrées par des formateurs expérimentés. Cette expérience sur le terrain leur permet de renforcer leurs compétences techniques et d’acquérir de l’expérience Nous faisons le pari d’un modèle é
Dans le cadre de notre agrément d’Entreprise Sociale et Démocratique, nous entendons :
• proposer à un public de demandeur d’emploi considéré comme « éloignés de l’emploi», une reprise de contact avec le milieu professionnel par la mise au travail pratique dans nos services ;
• Créer de l’emploi d’insertion ;
• permettre à un public fragilisé de bénéficier de nos services (rénovation et magasin de seconde main) à un « tarif social ».
Par le dispositif d’encadrement mis en place, nous entendons :
• contribuer à l’acquisition de compétences tant en termes de savoir-faire que de savoir être, facilitant l’insertion durable dans un emploi ;
• poursuivre des objectifs de (re)socialisation en permettant à des personnes en plus grande difficulté sociale de reprendre pied dans la sphère professionnelle.
Les outils d’accompagnement au logement
Outils vers et en logement permettant d’armer la personne face à la difficulté de trouver et vivre (en) logement.
Livre « Construire avec les naufragés »
L’histoire du sans-abrisme à Charleroi. Rendre visible l’invisible en explorant la question du sans-abrisme sous l’angle du travail des acteurs de terrains.
Application « Howmeless2go »
Application permettant d’avoir les informations nécessaires pour trouver les lieux où se nourrir, se laver, dormir, se soigner.