”Koter” à Bruxelles : le règne de l’arbitraire ? Les nouvelles dispositions du bail étudiant

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Le 1er janvier 2018, de nouvelles dispositions relatives au bail d’habitation sont entrées en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale. Dans cet ensemble, nous trouvons une série d’articles spécifiquement destinés à régler certaines conditions du bail d’un logement étudiant. En créant un régime propre au bail étudiant, le gouvernement bruxellois initie une véritable révolution dans le domaine du bail à loyer.

Malheureusement, au-delà des effets d’annonce, cette révolution s’est révélée plus symbolique que concrète. En effet, les nouvelles règles propres au bail d’un logement étudiant ont été affublées d’une propriété singulière : elles sont facultatives. Autrement dit, les nouvelles règles ne s’appliquent qu’à la condition impérative que toutes les parties consentent à l’application du nouveau régime.

Pour nous, il est clair qu’en rendant le nouveau régime facultatif, la mise en application des nouvelles règles sera tributaire de l’évolution des rapports de force entre propriétaires-bailleurs et locataires étudiants.

Par ailleurs, en créant un régime de bail étudiant facultatif, le législateur bruxellois a instauré pas moins de trois régimes applicables pour les baux d’un logement étudiant.

Dans cette brochure, nous nous proposons de présenter les trois régimes organisant les rapports locatifs dans le cadre d’un bail conclu par un locataire étudiant. Nous rappellerons également comment a évolué le bail étudiant dans l’histoire du droit du bail en Belgique.

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Comment régler un conflit locatif en justice de paix ?

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Depuis de trop nombreuses décennies, la succession de politiques d’austérité se traduit, dans les faits, par un accroissement des inégalités sociales, un chômage massif, une sécurité sociale malmenée, une progression de la pauvreté, une régression du droit des travailleurs, des emplois qui se précarisent, etc.

Ces politiques affectent également le monde judiciaire en réduisant ses moyens tant humains que matériels. Par ailleurs, l’augmentation des frais de greffe, l’ajout d’une TVA aux honoraires d’avocat et la réforme des conditions d’accès à l’aide juridique touchent plus directement les justiciables aux revenus faibles.

D’autres réformes sont en préparation et celles-ci risquent d’être particulièrement dommageables pour les citoyens les moins aisés.

Cependant, la mise en œuvre de toutes ces restrictions budgétaires est non seulement nuisible aux personnes socio-économiquement vulnérables, mais elle met en danger le droit fondamental de tout citoyen de bénéficier d’un procès équitable.

Or, la justice est une institution majeure de la démocratie. C’est dans ce contexte que nous avons rédigé cette introduction à la procédure civile.

Dans cette publication, nous souhaitons montrer comment fonctionne la justice et comment ses procédures tendent à garantir les droits des justiciables.

Pour cela, et étant donné qu’il s’agit d’un domaine faisant partie de nos compétences, nous avons choisi de présenter les dispositions relatives à la procédure civile dans le cadre des relations locatives.

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La durée d’un bail de résidence principale : un casse-tête législatif. Présentation des dispositions propres à la Région bruxelloise

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Comprendre les dispositions légales organisant les durées d’un bail de résidence principale est fondamental pour qui souhaite loué un bien ou le mettre en location. En effet, il importe de savoir quelles sont les durées organisées par la loi parce qu’un bail est un engagement dont le principe est d’être limité dans le temps. Un bail est un contrat qui fait naître des droits et des obligations pouvant prendre fin à l’échéance de la durée convenue, être prorogé pour une nouvelle durée, être résilié à certain moment ou être résilié à tout moment. Mais le droit de résilier ou de proroger un bail supposent le respect de conditions spécifiques déterminées par la loi.

Dans cette brochure, nous présenterons les dispositions organisant les durées permises d’un bail relatif à la résidence principale du preneur (locataire) telles qu’elles sont en vigueur dans la Région de Bruxelles-Capitale. Nous montrerons également dans quelles conditions un bail peut être résilié ou prorogé.

Enfin, rappelons qu’en application de la sixième réforme de l’état, les régions sont devenues compétentes en matière de bail d’habitation. De ce fait, depuis le 1er janvier 2018, les dispositions réglant les baux relatifs à la résidence principale du preneur ont été intégré dans le Code bruxellois du Logement.

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Le bail glissant en Région de Bruxelles-Capitale

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A l’origine, l’appellation « bail glissant », ses principes et ses mécanismes proviennent d’une initiative privée, l’association Habitat-Service, située à Liège.

Pour Habitat-Service, le système du bail glissant doit « permettre l’accès direct et durable à un logement décent » à destination des ménages en situation précaire ou d’exclusion « après une phase transitoire d’apprentissage à la gestion autonome de l’occupant, tout en assurant un suivi locatif sécurisé aux propriétaires. »

Depuis le 1er janvier 2018, le bail glissant dispose d’un cadre légal en Région de Bruxelles-Capitale,

dans lequel un des objectifs de l’accompagnement social est l’atteinte pour le preneur d «un degré d’autonomie suffisant pour assumer les obligations qui découlent du contrat de bail principal » !

La liste des personnes morales autorisées à pratiquer le mécanisme du bail glissant a seulement été publiée au Moniteur belge du 5 avril 2019.

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Le loyer et son indexation en Région bruxelloise : connaître les règles pour mieux se défendre !

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Le loyer est sans nul doute un poste majeur dans le budget d’une grande partie des locataires et de leur famille. Pris dans cet étau qui jamais ne se desserre, de nombreux ménages doivent également faire face à la précarisation d’une part chaque jour plus importante du salariat. Dans ce contexte compliqué, où les politiques néolibérales ont incité les gouvernements à abandonné la question du logement dans les mains du secteur privé, l’indexation annuelle du loyer peut être vécue de manière assez douloureuse.

Dans cette publication, nous allons aborder l’épineuse question de l’indexation des loyers. Nous allons nous arrêter sur les conditions et le mode de calcul tels qu’ils sont définis dans la législation de la Région de Bruxelles-Capitale relative au bail d’habitation (Ordonnance du 27 juillet 2017, publiée au Moniteur belge du 30 octobre 2017 et entrée en vigueur le 1er janvier 2018). Nous allons également consacrer quelques pages à la présentation d’exemples pratiques.

L’indexation des loyers est une question ayant des enjeux socio-économiques importants. C’est aussi une problématique assez complexe. En conséquence, les conditions dans lesquelles le loyer peut être indexé n’est pas sans susciter de nombreux litiges. Outre le fait que l’adaptation du loyer au coût de la vie affecte les revenus des ménages, ces conflits trouvent également leur source dans une mécompréhension des règles légales. Parfois aussi, ils reposent sur de réels abus.

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Lorsque le bailleur refuse de faire les réparations nécessaires Les outils juridiques en Région de Bruxelles-Capitale

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Le mal logement revêt principalement deux aspects particuliers : le montant des loyers qui grèvent une part de plus en plus importante du revenu des ménages locataires et la mauvaise qualité des logements occupés par les franges les plus pauvres de la population. Pour ces personnes, la conjonction de ces deux tendances fait qu’elles paient souvent beaucoup trop cher des logements dégradés ou carrément insalubres.

Mais, si le mal logement est une réalité à laquelle les associations et les services sociaux sont quotidiennement confrontés, celle-ci n’est quasiment jamais relayée par les médias.

Et puis, à bas bruit, il y a ces locataires (toujours trop nombreux) confrontés à un propriétaire-bailleur laissant se dégrader le bien loué et/ou refusant de faire les travaux de réparation imposés par la loi.

Pour les locataires subissant ce type de situation, les moyens de recours existent, mais ils sont quelquefois compliqués à mettre en œuvre.

Ceci étant dit, les réticences ou l’inaction du bailleur ne sont pas toujours suscitées par des motifs purement financiers. Certes, il est notoire que le logement est trop souvent réduit à n’être qu’un objet d’investissement (c’est-à-dire qu’il doit produire de la rente et coûter le moins possible). Il existe aussi des bailleurs tout simplement dépassés par les obligations auxquelles ils sont soumis. Non seulement, il faut pouvoir disposer des fonds nécessaires pour que le bien loué soit conforme aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements, mais aussi il n’est pas toujours aisé de déterminer à quelle partie incombent certains travaux de réparation.

Dans cette brochure, nous allons faire le tour des dispositions légales de la Région de Bruxelles-Capitale et relatives à l’état du bien loué. Après l’exposé des droits et obligations des parties, nous ferons le tour des moyens permettant au locataire de solliciter le bailleur et éventuellement de le contraindre.

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La régionalisation des baux de résidence principale en Région de Bruxelles-Capitale

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Depuis la 6ème Réforme de l’État, la règlementation du bail de résidence principale a été confiée aux Régions.

Le 27 juillet 2017, le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté l’ordonnance qui fixe le nouveau cadre juridique dans ce domaine.

Simplification, clarification… de la réglementation des baux de résidence principale, c’est à voir !

À côté de règles communes aux baux d’habitation, l’ordonnance légifère aussi sur une série de situations spécifiques qui avaient été négligées jusqu’à présent : la colocation et le pacte de colocation, le bail étudiant, le bail « glissant ».

Vous trouverez dans ce Cahier une analyse du dispositif relatif au bail de résidence principale mais aussi de quelques règles communes à tous les baux d’habitation. La nouvelle réglementation doit, en effet, aussi se conjuguer avec les dispositions générales du Code Civil relatives aux baux de biens immeubles.

Un véritable puzzle !

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Le bail de résidence principale en Flandre, copie ou original(ité) par rapport à la Wallonie et à la Région de Bruxelles-Capitale ?

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La Flandre est la dernière des trois régions à avoir adopté sa réglementation relative à la totalité des règles spécifiques concernant la location de biens ou de parties de biens destinés à l’habitation.

Ce fascicule présente quelques thèmes du régime propre de la résidence principale en Flandre en comparaison avec celui de la Wallonie et de la Région de Bruxelles-Capitale.
Tant le preneur que le bailleur doivent connaître « les bonnes règles » afin de respecter leurs obligations et de défendre leurs droits.

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Le bail à usage d’habitation au Grand-Duché du Luxembourg

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Depuis la Sixième Réforme de l’Etat belge, la totalité des règles spécifiques concernant la location de biens ou de parties de biens destinés à l’habitation, a été transférée aux régions.

C’est ainsi qu’ont été adoptés :

-l’ordonnance du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d’habitation, en Région de Bruxelles-Capitale ;

-le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, en Wallonie ;

-le décret du 9 novembre 2018, en Flandre.

Nos voisins du Grand-Duché du Luxembourg, eux, ont connu une importante réforme, à savoir la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines modifications du Code civil.

Il nous a paru intéressant de s’informer et d’analyser la législation relative au bail d’habitation d’application au Grand-Duché du Luxembourg et ainsi d’en déduire si « l’herbe est plus verte » chez nos voisins grand-ducaux par rapport aux dispositions régionales belges.

Pour ce faire, nous avons choisi les sujets suivants : la forme du bail et son contenu, le loyer, les frais locatifs, la garantie locative, l’état des lieux, la durée du bail, la prorogation légale, la résiliation et l’enregistrement du bail, la vente et le décès du locataire.

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Dossier juridique « Louer un logement »

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Un étudiant à la recherche d’un kot, un jeune couple qui veut son chez soi, un jeune travailleur qui veut son indépendance, des amis qui veulent vivre ensemble, etc. Autant de situations qui correspondent à la vie des jeunes d’aujourd’hui.

Ce dossier juridique est l’occasion de découvrir tout ce qu’il faut savoir en matière de location d’un logement avec une attention particulière pour le logement étudiant.

Dans le premier chapitre, nous reviendrons sur les concepts généraux qui entourent la thématique en question. Dans le second chapitre, il sera question des règles communes à tous les baux d’habitation : contenu du bail, enregistrement, durée du contrat, garantie locative, état des lieux, charges, obligations des parties, etc. Le troisième chapitre évoquera quant à lui les spécificités du contrat de bail de résidence principale, tandis que les quatrième et cinquième chapitres passeront en revue les spécificités du bail de colocation et celles du bail étudiant. Enfin, le dernier chapitre concernera la valorisation des droits en cas de conflits locatifs.

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Le logement : entre espace et culture

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Cet outil propose d’explorer, en animation collective, les différentes formes de logement en Belgique et leur affectation (privée ou sociale) ainsi que les façons multiples d’investir son logement. Les pistes d’animations abordent des facettes variées et interrogent l’« habiter » : quelles sont les différentes fonctions d’un logement ? Comment les espaces sont-ils partagés, répartis et délimités ? Comment est définie l’intimité au sein de l’habitation ? Quelle part lui est dévolue ? Quelle place réserve-t-on à l’accueil, à l’invité·e, à l’extérieur ?
Le kit est composé d’un carnet pédagogique proposant des pistes d’animation et des encarts sur certains aspects (logement et habitat, intimité, évolution de l’espace cuisine, nouvelles formes d’habitation en Belgique…). Ce carnet est accompagné de set de cartes variés :
– des cartes émotions servant à faire du lien entre les pièces de son logement et les états émotionnels ou psychiques qu’elles suscitent ;
– des cartes paroles issues des ateliers menés par Cultures&Santé auprès d’un groupe de personnes en apprentissage de la langue française au sein du centre social du béguinage ;
– 15 photographies de logements et espaces cuisines en Belgique.

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Mallette Logement

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Cette mallette est issue de la collection des 9 mallettes Bienvenue en Belgique éditée par Lire et Ecrire.
Cette mallette contient le livret de l’animateur, qui explique les démarches, et le matériel nécessaire à la réalisation des animations.
Les animations proposées sont:
– 1. Emergence
– 2. Comment trouver un logement à louer?
– 3. A quoi dois-je faire attention quand je visite un logement?
– 4. Quelle est le prix d’une location?
– 5. Qu’est-ce qu’un contrat de bail?
– 6. A quoi servent les compteurs?
– 7. Quels sont mes droits et mes obligations en tant que locataire?

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La médiation de conflits interpersonnels

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La médiation de conflits interpersonnels est une alternative aux procédures judiciaires. Il s’agit d’un processus lors duquel les parties en conflits cherchent ensemble des solutions équilibrées, durables et amiables, avec l’aide d’un médiateur neutre, impartial et indépendant. La médiation se fait sur base volontaire et toute confidentialité.

Modus operandi:
– écoute et compréhension de la situation vécue par chacun
– travail sur la communication et le lien
– pacification du conflit
– émergence d’un sentiment d’apaisement
– recherche active par les personnes concernées d’issues favorables

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Ma Casa bon vivre, le guide pédagogique

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60% de notre temps, nous le passons dans notre logement. C’est pourquoi il est essentiel que les habitations respectent la santé de ses occupants et la planète. Certains polluants envahissent pourtant ces lieux et sont parfois à l’origine de maladies plus ou moins graves. Les éviter est bien sûr possible grâce à quelques conseils pratiques…

Le guide « Ma casa bon vivre » est un outil (reprenant un livret et un DVD) qui fait suite au projet d’exposition « Ma casa bon vivre, l’exposition pour habiter en santé » qu’Habitat & Rénovation a réalisés en 2006, dans le cadre du Contrat de Quartier Blyckaerts. Il constitue un bon support pour réaliser des animations sur la thématique « santé-logement » en invitant les utilisateurs à être de véritables acteurs de leurs conditions de logement.

Ce guide permet de se familiariser avec différents thèmes comme l’humidité, les produits d’entretien, le monoxyde de carbone…En répondant à de multiples questions telles que « Quels sont les facteurs qui menacent la santé ? Comment les solutionner ou les éviter ? Qui en est responsable dans la relation bailleur-locataire ? », il vous aide à protéger votre logement.

Toujours utile, il revient aussi sur les différentes catégories de pictogrammes présents sur les produits d’entretien ou encore sur quelques gestes préventifs pour éviter les risques liés à l’électricité et au gaz.

Ces thématiques sont abordées de manière didactique et ludique grâce aux vidéos. Le DVD contient également une visite fictive des inspecteurs du Code du Logement et de l’ambulance verte du CRIPI (Cellule Régionale en Pollutions Intérieures).

Thématiques / saynètes :
– Lara Carien
– Intox au CO
– La tache récalcitrante
– Le nettoie-tout, c’est bon pour tout
– Les cafards dans le placard
– L’électricité, sans se griller

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Justice de Paix, j’y vais serein

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L’outil « Justice de Paix, j’y vais serein » reprend plusieurs capsules vidéos sur la problématique de l’insalubrité du logement et l’usage (ou la crainte de l’usage) de la Justice de Paix. Elles peuvent être utilisées pour introduire ou conclure une thématique abordée durant une animation.

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Guide pratique de la location en Région bruxelloise

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Le guide pratique de la location en Région bruxelloise est un pense-bête à emporter chez soi et à consulter en cas de problème dans son logement ou en cas de mise en location (un septentaine de pages au format A4).

Il est divisé en chapitres et structuré en fiches par thème :
– Introduction
– 5 chapitres (Recherche d’un logement et prise en location ; Aspects juridiques ; Conformité aux normes techniques ; Consommations dans le logement ; Pollutions intérieures)
– Adresses des services d’Habitat & Rénovation
– Autres adresses utiles

Il est basé sur différentes sources légales comme le Code bruxellois du Logement (Ordonnance du 27 juillet 2017 et ses annexes), le Code civil belge (Art. 1708 à 1762 bis), l’Ordonnance électricité (19 juillet 2001), l’Ordonnance gaz (1er avril 2004) et l’Ordonnance eau (20 octobre 2006).

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